房屋买卖是真是假 以房抵债合同如何认定
房屋买卖是真是假 以房抵债合同如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资开发的广州某商贸中心的部分商铺来抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，把商铺“卖”给了银行，但实际并没有支付购房款。
几年后，开发商起诉银行，要求解除商品房预售合同。银行则认为，自己已经用贷款抵了楼款，等于付清了房款，合同应该继续履行。双方各执一词，争议的核心是：这份合同到底是真实的商品房买卖，还是披着买卖外衣的以房抵债协议。
争议焦点
开发商主张：银行没有实际支付购房款，合同从未实际履行，应解除合同。银行主张：双方已通过《抵债协议书》用贷款本息抵付了购房款，合同已经履行完毕，开发商无权解除合同。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债。银行未能证明其已实际支付购房款，开发商有权解除合同。法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》，驳回银行的上诉请求。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房买卖还是以房抵债，不能只看合同名称，要看双方的真实意思表示和实际履行情况。本案中，银行和开发商虽然签了预售合同，但银行从未直接支付房款，而是用之前欠债来“抵”，这不符合商品房买卖的正常交易模式。
第二，以房抵债协议本身并不违法，但需要满足一定条件，比如债务真实存在、抵债房产价值合理、双方意思表示真实等。如果一方主张已经以房抵债付清了房款，必须提供充分证据，比如债务凭证、抵债协议、付款记录等。本案中银行提供的收据是事后补开，又无对应的付款凭证，法院不予采信。
第三，交易中要警惕“名为买卖、实为抵债”的风险。如果购房合同背后隐藏着债务关系，一旦债务纠纷爆发，购房人的权益可能受到牵连。建议购房者在签约前核实开发商和卖方的真实关系，要求所有付款凭证与合同主体一致，避免事后扯皮。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似商品房买卖或债务抵偿纠纷，建议在签约前咨询专业律师，明确合同性质，避免因“以房抵债”等复杂安排导致权利受损。保存好所有书面凭证和付款记录，是维权的重要基础。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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