房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）在苏州投资建造了九胜商厦。1993年，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期20年，并约定了租金支付方式和金额。协议签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，但双方在履行过程中因消防、水电等问题产生纠纷。

1995年，九胜商厦在消防系统未经验收的情况下强行开业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方就租金支付、合同履行等问题发生争议，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按照合同约定支付租金，其未按时足额支付构成违约，应承担违约责任。宇航公司则主张：郊区供销公司未能完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，其有权行使履行抗辩权，拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：宇航公司因郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，可以行使履行抗辩权，暂不支付租金。但商厦在违法状态下实际营业期间，宇航公司仍应参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。最终判决宇航公司按合同约定的租金标准支付实际占用期间的房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要具备法定条件。当一方未按约定履行合同义务，导致另一方无法实现合同目的时，另一方可以暂不履行自己的义务。但需要注意的是，抗辩权的行使应当合理，不能滥用。

第二，违法履行状态下的租金问题。即使房屋租赁合同本身有效，但如果实际履行过程中存在违法情形（如未经消防验收擅自开业），法院仍可能参照合同约定的租金标准确定房屋使用费，而不是完全免除承租人的付款义务。

第三，合同履行中的证据保留至关重要。本案中，双方多次签订会议纪要、补充协议，这些书面文件成为法院认定事实的关键证据。在文山地区的类似纠纷中，当事人应当注意保存合同、付款凭证、沟通记录等书面材料。

王德林律师提示：

租赁合同履行过程中，如遇对方违约，应及时书面催告并保留证据。对于违法经营导致的风险，承租方应主动停止使用并要求出租方整改，避免因继续使用而承担不必要的费用。在文山地区，房屋租赁纠纷较为常见，建议当事人在签订合同时明确约定配套设施、消防验收等关键条款的履行时间和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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