未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司（中银公司）签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的一百多亩土地使用权转让给湛江土地总。但中银公司实际上并未取得这些土地的合法使用权，也没有办理土地出让审批手续。
后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。最终，这笔交易引发了一系列诉讼，从地方法院一直打到最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，土地性质也不符合转让条件，因此双方签订的土地转让合同应当无效，中银公司应当返还已收取的土地转让款。
中银公司认为：双方是合同转让关系，并非土地使用权转让，合同内容真实有效，且湛江土地总主张权利已经超过了法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认双方签订的土地转让协议无效，判决中银公司的开办单位（中国银行遂溪支行）返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。
法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应当认定无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成土地出让审批手续。没有这些前提条件，转让合同就是无效的。本案中，中银公司根本没有取得土地使用权，合同自然无效。
第二，合同无效后，双方要互相返还财产。根据《民法通则》第61条，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。中银公司收取的土地转让款应当返还，湛江土地总也要返还土地。
第三，诉讼时效问题不能忽视。很多人以为只要事情没解决，随时可以起诉。但法律规定，权利人应当在知道权利被侵害之日起两年内主张权利。本案中，法院认定湛江土地总出具收据后并未超过诉讼时效，所以其诉讼请求得到支持。
王德林律师提示：
购买土地使用权或房产前，务必核实对方是否已经取得合法权属证书，是否完成了审批手续。不要轻信口头承诺，更不要在手续不全的情况下支付大额款项。在文山地区，类似土地转让纠纷时有发生，建议当事人在交易前咨询专业律师，避免钱地两空。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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