未取得预售许可证签购房合同无效

未取得预售许可证签购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将正在建设的红城湖国际大厦A座卖给海南顺兴房地产开发公司，总价约4.26亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且该项目的土地使用权人实际上是海南厚南旅业有限公司。顺兴公司认为合同无效，要求退钱并赔偿利息。

原来，这块地是厚南公司1991年取得的，后来厚南公司、凯鹏公司、深发公司之间多次签订转让和合作合同，但土地使用权一直没有变更登记到深发公司名下。深发公司卖房时既不是土地使用权人，也没有取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效，深发公司应返还购房款及利息。深发公司则认为：合同已经各方认可，且工程已实际施工，合同应当有效并继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但要求补办土地使用权变更登记手续。最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应认定为无效合同，深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司三项证件均未取得，合同自然无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案深发公司明知自己没有预售资格仍然售房，存在明显过错。

第三，购房者要注意审查开发商资质。在签订商品房买卖合同时，务必查看开发商是否取得"五证"，特别是国有土地使用证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，合同存在被认定为无效的风险。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您先到当地住建部门查询开发商的预售许可证信息。如果开发商以"内部认购""低价优惠"等名义要求您先交钱后签合同，一定要提高警惕，这很可能是违规预售。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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