商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订协议，约定华泰公司用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠清远金融市场的贷款本息1.2亿余元。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为清远金融市场没有支付购房款，于是起诉要求解除合同。清远金融市场则主张，购房款已经通过华泰公司的债务抵销方式付清，并出示了一份加盖公章的收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付过购房款，合同应当解除。

人行清远支行认为：购房款已经通过华泰公司以房抵债的方式支付完毕，收据可以证明，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的核心在于认定合同性质。清远金融市场与华泰公司之间的《抵债协议书》，本质上是债权债务的抵销安排，而非真实的商品房买卖。随后签订的《房地产预售契约》虽然形式上是商品房预售合同，但实际是为履行抵债协议而设，双方并无真实的买卖意图。因此，法院认定该合同名为商品房预售，实为以房抵债，驳回了省一建城建分公司的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看合同名称，而要结合双方的真实意思表示和实际履行情况。如果一方并未实际支付购房款，而是通过债务抵销方式完成，那么这份合同可能被认定为以房抵债合同，而非商品房预售合同。

第二，对于购房者而言，签订合同时要明确自己的权利义务。如果是真实的商品房买卖，应当保留付款凭证、银行转账记录等证据。如果是以房抵债，则应当有明确的债务确认文件和抵债协议，避免日后产生争议。

第三，本案也提醒大家，在交易过程中，不要轻易相信对方单方出具的收据。如果收据没有对应的付款凭证，法院可能不会认可其证明力。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质，避免因合同名称与实际内容不符而产生法律风险。特别是涉及以房抵债的交易，一定要保留完整的债务凭证和抵债协议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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