开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"非其所能控制的事件"，应当据实延期。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。案件历经一审、二审，最终最高人民检察院提起抗诉，最高人民法院再审审理。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未按约定期限交房，已构成违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电等问题属于合同约定的免责事由，且房屋已建成可以交付，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持合同有效，继续履行，深业公司应在判决生效后一定期限内交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。法院认为，深业公司在供电问题上存在其不能控制的因素，交房期限可适当顺延，但顺延后仍存在逾期，应当承担违约责任，但旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，故不支持解除合同。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的"非出卖人所能控制的事件"能否作为延期交房的免责理由，需要结合具体事实判断。本案中，供电问题涉及政府部门协调和第三方电业局，法院认定属于合同约定的可延期情形，但延期幅度需合理计算。
第二，购房者能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否已经成就。本案合同约定逾期交房超过一定天数方可解除，法院查明该天数尚未届满，因此不支持解除，但购房者仍可获得逾期交房的利息赔偿。
第三，土地使用权证未办理是否导致合同无效？最高人民法院认为，在《城市房地产管理法》施行前签订的合同，只要双方意思表示真实、内容不违法，一般不轻易认定无效。购房者应关注开发商是否具备基本的开发资质和用地手续，但不宜仅因个别证件缺失就主张合同无效。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房期限、免责条款以及解除合同的约定。如果开发商逾期交房，建议先计算逾期天数是否达到合同约定的解除条件，同时保留催告和协商记录。在文山地区，类似纠纷中法院也注重审查合同具体条款，建议购房者遇到逾期交房时及时咨询律师，避免错过解除合同的时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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