未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.2亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权实际上属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司，而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。案件经过一审和二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司则主张：虽然手续上存在瑕疵，但事后已经补办相关许可，且厚南公司作为土地使用权人也出具承诺书认可了销售行为，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审判决认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款5000万元及相应利息。

核心理由：根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障购房人权益、维护交易安全的基本要求。违反这些强制性规定的合同，依法应认定为无效。

律师分析

第一，购房人在购买商品房尤其是期房时，一定要先核实开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。这是判断开发商是否具备合法售房资格的关键文件，也是保护自身权益的第一道防线。

第二，即使开发商事后补办了相关手续，也不能使原本无效的合同变为有效。法院审查合同效力的时间点是合同签订之时，而不是起诉或判决之时。因此，购房人不能因为开发商说"手续正在办理"就贸然付款。

第三，本案中厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但这并不能弥补深发公司在签订合同时不具备法定资格的问题。承诺书不能替代法定的审批手续，购房人对此要有清醒认识。

王德林律师提示：

购房是大事，建议您在签订商品房预售合同前，务必查看开发商的土地使用权证和预售许可证原件，并注意核对证件的有效期和对应的项目名称。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带相关合同和付款凭证来所咨询，我会帮您梳理法律关系并评估维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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