签了购房合同却没付钱，是买房还是抵债
签了购房合同却没付钱，是买房还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠了清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用自己投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，合同总价1.185亿港元，约定1996年6月30日前付清并交房。
但奇怪的是，这份购房合同签了之后，清远金融市场并没有实际支付过一分钱楼款。开发商起诉要求解除合同，而人行清远支行拿出一张盖有项目开发部章的“正式收据”，声称已经用贷款抵了楼款。开发商则指出，这枚章实际上由华泰公司控制，收据是华泰公司事后补开的，根本没有真实付款。双方争议由此爆发。
争议焦点
人行清远支行主张：我们已经和华泰公司签了抵债协议，用贷款本息冲抵了购房款，开发商也开了收据，所以购房款已经付清，合同应当继续履行。
开发商省一建城建分公司主张：我们从未收到过任何购房款，那张收据是华泰公司私自补开的，不能证明付款事实。清远金融市场从未按合同约定支付过一分钱，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。清远金融市场未实际支付购房款，开发商也未实际交付房屋，双方均未履行合同主要义务。考虑到合同长期未履行，且开发商明确要求解除，法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，合同名称不能决定合同性质。本案虽然签的是《房地产预售契约》，但双方的真实意思是用房产来抵偿之前的贷款债务，属于“以房抵债”而非真实的商品房买卖。法院通过审查签约背景、付款方式、履行情况等，认定合同本质是抵债协议，这是处理此类纠纷的关键思路。
第二，收据不等于付款。人行清远支行虽然拿出了“正式收据”，但该收据的印章由华泰公司控制，且没有对应的银行流水、转账凭证等付款证据。法院认为，仅凭一张收据不足以证明购房款已经实际支付。在实践中，购房者一定要保留真实的付款凭证，不能仅凭开发商出具的收据就认为付款完成。
第三，长期不履行合同，守约方有权解除。本案从1996年签约到2001年起诉，整整五年时间，双方都没有实际履行合同。对于长期搁置的合同，任何一方都可以要求解除，避免法律关系长期处于不稳定状态。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如签了购房合同但实际是抵债，或者开发商要求您用旧债冲抵房款，建议先咨询专业律师，明确合同的法律性质。在文山地区，不少购房者因为搞不清“买房”和“抵债”的区别，导致后续产生纠纷。建议您保留好所有付款凭证、银行流水和书面协议，避免仅凭一张收据就认定付款完成。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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