城市道路计入土地转让面积是否合法
城市道路计入土地转让面积是否合法
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签订了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时发现，证上写的面积和规划部门确定的实际面积对不上。原来，转让的土地里包含了一条城市道路，而道路的面积也被算进了转让面积中。
置地公司实际能使用的土地面积比证上写的少了上千平方米，原因是规划部门规定该地块西、北两侧道路是市区主干道，路宽是30米，但土地使用证上标的是15米。置地公司要求发展公司补偿或退款未果，于是起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应有效。置地公司则认为，城市道路不能转让，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致实际面积不符，合同应无效或部分无效。
法院判决
最高人民法院认定：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，违反了法律规定。因此，合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路是市政公共设施，法律明确规定不得转让。任何单位和个人都不能把城市道路当作自己的财产进行买卖或转让，否则合同部分内容无效。
第二，土地转让时，买方一定要核实土地使用证上的面积是否与规划部门批准的实际情况一致。如果证载面积与实际面积不符，很可能无法通过规划审批，导致无法正常使用土地。
第三，本案中法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，既保护了合法部分的交易，又纠正了违法部分。这提醒我们，土地转让合同内容复杂，涉及规划、市政等多方面法律问题，签订前应请专业律师审查。
王德林律师提示：
购买或受让土地前，务必向规划部门核实土地的实际用途和面积，确认是否包含市政道路等不可转让部分。在文山地区，土地转让合同也经常因面积不符、规划问题引发纠纷，建议在合同中明确约定面积差异的处理方式，并保留规划审批文件作为依据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市