城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现两个问题：一是证上写的土地面积和实际丈量的面积不一样；二是证上标明的道路宽度只有30米，但规划局规定该道路是市区主干道，宽度应为40米。这样算下来，置地公司实际能用的土地面积少了1000多平方米。
原来，发展公司在办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致国土部门发的证和规划要求对不上。而且，转让的土地中包含了城市道路面积，这部分道路属于市政设施，依法不能转让。置地公司多次找发展公司、管委会和市政府要求补偿或退款，都没有结果，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方转让的是整体土地，位置图和规划图是一致的；土地使用证上写的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证上写的面积与实际不符，位置图不是规划坐标图；城市道路不能转让，合同应当无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，还要赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
法院的理由是：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让；发展公司提供未经规划审批的位置图办理土地使用证，导致证载面积与规划面积不符，应当承担主要责任。
律师分析
第一，城市道路、公共绿地等市政设施属于公共资源，不能作为商品买卖。即使土地转让合同中有这些内容，相关条款也是无效的。买地时一定要搞清楚哪些面积能算自己的使用面积，哪些是公共道路或绿化带。
第二，土地转让前一定要核实规划条件。本案中发展公司拿位置图当规划图用，结果土地使用证和规划要求对不上，导致合同部分无效。建议在签合同前，到规划部门查清楚土地的规划用途、道路宽度、容积率等关键指标。
第三，土地使用证不是万能的。拿到证不代表土地面积就一定准确，如果证载面积和规划面积不一致，要以规划部门的审批为准。买地后应当尽快去规划部门核实，发现问题及时维权。
王德林律师提示：
土地转让涉及金额大、法律关系复杂，签合同前一定要请专业律师审查。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先到自然资源和规划部门调取地块的详细规划资料，再决定是否签约。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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