买房合同是预售还是抵债，法院怎么认定
买房合同是预售还是抵债，法院怎么认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资建设的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼“卖”给了银行，但银行并没有实际支付购房款。
几年后，开发商起诉银行，要求解除商品房预售合同。银行则主张自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，并拿出了一张盖有项目部公章的收据作为证据。开发商不认账，说那张收据是后来补办的，银行根本没付钱。
争议焦点
银行认为：双方签了预售合同，自己用贷款抵债的方式付清了房款，开发商应继续履行合同。开发商认为：双方签的其实是名为“预售”实为“抵债”的协议，银行没有实际付款，合同应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的《房地产预售契约》本质上是以房抵债的协议，不是真实的商品房买卖。银行没有实际支付购房款，开发商请求解除合同，法院予以支持。银行提供的收据无法证明实际付款，不能对抗开发商的所有权。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，而要审查双方的真实意思和实际履行情况。如果双方原本存在债权债务关系，签订购房合同的目的只是为了抵债，那就不属于真正的商品房买卖。
第二，购房款的支付必须有真实的资金流水或转账凭证。仅凭一张收据，尤其是事后补办的收据，很难证明已经实际付款。法院会综合审查付款时间、金额、资金来源等细节。
第三，开发商和购房者都要注意：以房抵债协议虽然有效，但抵债的房屋在未办理过户登记前，所有权仍属于开发商。如果开发商一房二卖或存在其他债务纠纷，购房者可能无法取得房屋所有权。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，建议在签订购房合同前，务必核实对方是否有真实的购房意图和付款能力。不要轻信“以房抵债”的口头承诺，所有付款都要通过银行转账并保留凭证，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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