开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约346万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交房，但实际直到1997年才完成交付，逾期超过两年。
旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司以施工中遇到供电问题、属于合同约定的“非其所能控制的事件”为由，主张可以延期交房。双方因此产生纠纷，旅游公司起诉要求解除合同、返还房款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，自己有权解除合同并要求双倍返还定金。深业公司则主张，供电问题属于合同约定的不可抗力或“非其所能控制的事件”，交房时间应当顺延，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的请求，判决深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但二审最高人民法院改判：认定供电问题确实属于合同约定的可延期事由，交房时间应顺延至正式供电之日，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，因此合同应继续履行，但深业公司需承担逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。并非开发商一逾期交房，购房者就能立即解除合同。要看合同是否约定了解除条件，以及逾期时间是否达到法定或约定的解除标准。本案中，合同约定逾期超过90天才能解除，而法院认定供电问题导致交房时间顺延后，逾期天数并未达到该标准。
第二，“不可抗力”和“非所能控制事件”的认定是关键。合同中对延期交房的免责事由约定得越宽泛，对购房者越不利。本案中，供电问题被认定为“非深业公司所能控制的事件”，从而获得了延期。购房者在签约前应仔细审查此类条款，避免开发商滥用免责事由。
第三，即使不能解除合同，购房者仍可主张违约金或利息损失。本案中，法院虽然判令继续履行合同，但仍要求深业公司支付逾期交房期间的利息，保障了购房者的基本权益。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任以及免责条款。若开发商以“不可抗力”或“非其所能控制”为由延期交房，需审查是否有政府部门的证明文件。在文山地区，购房者遇到类似纠纷，建议及时收集合同、付款凭证、开发商延期通知等证据，咨询专业律师判断是否达到解除合同的条件，避免盲目起诉或错过维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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