未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定需经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章才能生效。

厚南公司事后出具承诺书，对深发公司的销售行为表示认可。顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但随着工程推进，顺兴公司发现该大厦的土地使用权存在多次转让，厚南公司已将其资产出卖，深发公司没有预售期房的主体资格，于是起诉要求确认合同无效、返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司则认为，双方合同已经实际履行，且厚南公司事后追认，合同应属有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但合同中约定厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。最高人民法院二审进一步明确，未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，应认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售涉及重大财产权益，法律对开发商的主体资格有严格限制。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证，才能合法对外预售房屋。本案中深发公司在签约时未取得上述证照，合同因此无效。

第二，合同无效的法律后果是自始无效，双方应当返还各自取得的财产。顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当返还，并赔偿相应利息损失。同时，顺兴公司因合同无效也丧失了按原价购房的机会，这部分损失需要综合考量。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，务必核实开发商的五证是否齐全。尤其是土地使用权证和预售许可证，这是判断开发商是否具备合法售房资格的关键文件。在文山地区，购房者可以到当地住建部门或不动产登记中心查询开发商的证照情况，避免因合同无效引发纠纷。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同时，应主动要求开发商出示五证原件，并核对证照上的项目名称、位置是否与合同一致。如果开发商无法提供，建议暂缓签约，以免陷入合同无效的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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