买房合同是预售还是抵债，法院这样认定
买房合同是预售还是抵债，法院这样认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠金融公司1.2亿多元贷款本息，用广州羊城国际商贸中心四楼、六楼的商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与金融公司签订了《房地产预售契约》，将上述房产卖给金融公司，总价港币1.185亿元。
但这份预售合同签订后，双方一直没有实际履行。开发商没收到房款，金融公司也没拿到房子。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。金融公司则辩称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的“正式收据”作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，但金融公司从未实际支付购房款，收据是华泰公司事后补办的，没有对应的付款凭证，因此合同应当解除。
金融公司认为：双方签订的是以房抵债协议，金融公司对华泰公司的债权已经通过抵债方式转化为购房款，收据足以证明房款已付清，开发商无权解除合同。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案中《抵债协议书》与《房地产预售契约》是两个独立的法律关系。抵债协议是金融公司与华泰公司之间的债权债务处理，而预售契约是开发商与金融公司之间的房屋买卖关系。金融公司仅凭一张没有实际付款记录的收据，不能证明已向开发商支付了购房款。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议性质不同。预售合同是买房人和开发商之间的买卖关系，以房抵债是债务人和债权人之间的债务清偿关系。两者不能混为一谈，更不能因为存在抵债协议就当然认为购房款已经付清。
第二，购房款的支付必须有真实的资金流水或银行转账记录。仅凭一张收据，尤其是事后补办的收据，在法律上证明力很弱。买房人如果想证明自己付清了房款，必须提供完整的付款凭证。
第三，本案提醒我们，在房产交易中，无论是开发商还是购房人，都要注意区分不同的法律关系。如果涉及以房抵债，建议将抵债和买卖两个环节分开处理，分别签订书面协议，并保留完整的付款记录。
王德林律师提示：
如果您在购房过程中遇到类似情况，比如开发商或中介要求您用债权抵购房款，建议先咨询专业律师，明确法律关系和付款方式。在文山地区处理此类房产纠纷时，尤其要注意保留好银行转账记录、收据原件和合同文本，避免因证据不足而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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