转让合同含城市道路是否有效

转让合同含城市道路是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司（以下简称发展公司）将一块土地转让给营口市新经济区海南置地公司（以下简称置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与实际面积不符。原来，这块土地中包含一条城市道路，道路宽度被标注为20米，但规划部门规定该道路宽应为40米。置地公司实际能使用的土地面积比证上少了上千平方米。

置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但未获解决，于是起诉到法院。一审法院认定合同无效，判令发展公司返还多收的转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：土地证面积与实际不符，且城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让，违反了法律的强制性规定，这部分转让行为自始无效。

第二，土地转让必须依据规划部门批准的坐标图。发展公司向国土局申办土地证时提供的位置图未经规划审批，导致土地证面积与规划实际面积不符，发展公司存在明显过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院将合法部分与违法部分区分处理，既保护了受让方的合法权益，也避免了合同完全作废带来的资源浪费，这种处理方式对类似纠纷有参考意义。

王德林律师提示：

购买或受让土地使用权前，务必核查规划部门的正式批文和坐标图，不能仅凭转让方提供的简单位置图或土地证就签约。在文山地区的土地交易中，也要注意核实土地性质，特别是涉及市政道路、公共绿地等公共设施的部分，这些依法不能作为可转让的土地面积计算。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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