购房合同是预售还是以房抵债如何区分
购房合同是预售还是以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港元的价格出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司起诉要求解除合同，而人行清远支行（清远金融市场的承继方）主张已用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提交了一张加盖项目开发部收款专用章的1.185亿港元收据。省一建城建分公司则称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为，双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未实际支付购房款，合同应予解除。人行清远支行则认为，双方实质是以房抵债关系，购房款已通过抵债方式付清，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的真实法律关系是华泰公司以房抵债，而非商品房预售。省一建城建分公司作为开发商，明知并配合了以房抵债的安排，且收据上加盖的印章与该公司项目部的印章一致，应视为该公司认可了收款的真实性。因此，判决驳回省一建城建分公司的诉讼请求。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看名称，要结合签约背景、履行过程等综合认定。本案中，先有抵债协议，后有预售合同，且预售合同是抵债协议的履行方式，因此法院认定实质为以房抵债。
第二，收据上加盖了项目开发部的收款专用章，开发商虽称印章由他人掌管，但未能提供充分证据证明该收据系伪造，故法院推定开发商对收款的真实性予以认可。
第三，对于购房者而言，如果开发商出具了收据，且收据上的印章是真实的，法院通常会认定付款事实存在。除非开发商能证明收据系伪造或存在其他重大瑕疵。
王德林律师提示：
购房时务必核实收据、合同等文件的真实性，并保留转账记录等付款凭证。如果涉及以房抵债，应签订明确的书面协议，并办理相应的登记手续。文山地区的购房者如遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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