未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效
未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。
但后来顺兴公司发现，深发公司出售该大厦时，并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人海南厚南旅业有限公司（厚南公司）也未在合同上签字盖章。虽然厚南公司事后出具了一份"承诺书"表示认可，但合同仍存在重大法律瑕疵。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。
争议焦点
顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，属于无效合同，应当返还购房款及利息。深发公司则认为：双方合同已经实际履行，厚南公司事后也出具了承诺书，合同应当有效。
法院判决
最高人民法院二审审理后认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》属于无效合同。判决深发公司返还顺兴公司已支付的购房款5000万元及相应利息。
律师分析
第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证，否则签订的预售合同无效。这是为了保护购房人的合法权益，防止"一房多卖"等风险。
第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。根据《民法典》的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。在文山地区，很多购房者遇到类似情况时，应当及时主张权利，要求开发商返还已支付的购房款。
第三，即使开发商事后补办手续，也不能使原本无效的合同变为有效。本案中，虽然厚南公司事后出具了承诺书，但并不能改变合同签订时开发商不具备法定资格的事实。
王德林律师提示：
购房前务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障交易安全的关键。在文山地区，建议购房者在签订购房合同前，要求开发商出示相关证件，并到当地房管部门核实。如果发现开发商违规售房，应尽快咨询专业律师，避免损失扩大。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市