买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2011年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行作为担保。合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后期未能按时还清剩余贷款本息。

银行多次催收无果后，起诉到法院，要求解除贷款合同，由中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，这份按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市的地方规定应当无效，而且自己后来又把房屋抵押给了另一家公司并办了登记，所以银行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方规定，抵押无效；且自己已将房屋抵押给案外人广州国投并办理了登记，银行的抵押权不能对抗后设立的抵押。

宝丰支行认为：按揭合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，不应因未办理抵押登记而无效；中振公司后设立的抵押是在本案按揭之后，不应影响银行的优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院解除贷款合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息的判决，撤销一审中涉及担保人责任的判项。法院认定，按揭合同有效，中振公司关于合同无效的主张不成立。

律师分析

第一，按揭与普通抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。本案发生时，国家法律法规并未规定抵押未经登记即无效，地方规定不能作为认定合同无效的依据。因此，即使未办理抵押登记，按揭合同仍然有效，银行对房屋享有优先受偿权。

第二，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭。中振公司在按揭之后又将房屋抵押给广州国投，但该抵押登记时房屋尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产，且抵押贷款合同也未实际履行，因此该抵押登记无效，不影响银行的权益。

第三，合同解除后，银行有权要求一次性还清全部欠款。中振公司未按约定分期还款，构成违约，银行有权解除合同并要求一次性归还剩余贷款本息，银行对抵押物的拍卖价款享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，即使未及时办理抵押登记，银行对房屋的权益仍然受到法律保护。建议购房人按时还款，避免因违约导致合同解除、房屋被拍卖的风险。如果遇到按揭纠纷，建议及时咨询专业律师，了解自身权利和义务。在文山地区，按揭贷款纠纷也时有发生，购房人应当重视合同履行，避免不必要的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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