未取得两证预售商品房合同是否有效

未取得两证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价4亿多。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人厚南公司也没有在合同上签字盖章。顺兴公司担心合同无效，于是起诉要求退钱。

实际上，这块地是厚南公司的，深发公司通过项目转让从厚南公司手里拿到的开发权。厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可，但土地使用权一直没有过户给深发公司。顺兴公司认为深发公司没有卖期房的资格，合同缺少法定条件，应该无效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司主张：项目转让已经得到土地权利人厚南公司的认可，厚南公司还出具了承诺书，合同已经实际履行，顺兴公司也提出了设计修改意见，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与厚南公司之间存在合建关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方实际实施了合作行为，且诉讼中表示愿意继续合作，因此认定合建合同有效。但合同约定厚南公司在大厦未建成时先行取得7000万元利润保证金，显失公平且违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售必须满足两个基本条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证，并办理预售登记，取得商品房预售许可证。这两证是预售合同的法定前提条件，缺一不可。

第二，本案中深发公司在签订预售合同时，既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，虽然事后补办了一些手续，但合同签订时的违法状态无法改变。根据最高人民法院的司法精神，未取得预售许可证而签订的商品房预售合同，原则上应认定为无效合同。

第三，合同无效的法律后果是双方返还财产。顺兴公司已支付的5000万元购房款，深发公司应当返还，并赔偿顺兴公司的资金占用利息损失。同时，深发公司作为违约方，还应当承担相应的缔约过失责任。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，一定要先查看开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证，这两证是保障交易安全的基础。在文山地区，不少购房者因为轻信开发商的承诺，在证件不全的情况下付款，最终导致钱房两空。建议您在签约前，要求开发商出示原件，并到当地住建部门核实真伪。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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