未获土地使用权的转让合同是否有效
未获土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份《土地转让协议》，约定中银公司将位于广西北海市的一处土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图，双方还出具了“款地两清”的收据。
后来，湛江土地总将这块土地转售给了另一家公司，但转售合同被法院认定为无效。湛江土地总因此起诉遂溪中行，要求返还土地转让款。原来，中银公司早已注销，其债务由开办单位遂溪中行承担。而涉案土地原本是划拨给招商中心的，并未办理出让手续，中银公司也未取得土地使用权。
争议焦点
湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，因此合同无效，应返还已支付的转让款。遂溪中行则辩称：双方签订的实际上是合同转让，意思表示真实，合同有效；而且湛江土地总起诉时已超过法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销了一审判决，认定《土地转让协议》无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权，并完成出让审批手续，否则转让合同无效。本案中银公司既未取得土地使用权，也未办理审批，合同必然无效。
第二，合同无效后，双方应返还财产。根据《民法通则》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，遂溪中行作为中银公司的债务承担者，应返还湛江土地总已支付的转让款。
第三，诉讼时效问题需注意。本案中，湛江土地总出具“款地两清”收据后，法院认定其主张权利并未超过两年诉讼时效，因此一审以超时效驳回起诉是错误的。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证和出让手续，避免因合同无效造成损失。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议尽早咨询专业律师，以免错过诉讼时效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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