租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（下称“郊区供销公司”）投资建造九胜商厦，1995年与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金后，商厦于1996年开业。但商厦的消防、供电等配套设施未按约定完成，消防部门检查发现重大隐患，责令停业整改。此后商厦停业，宇航公司拒绝支付剩余租金，双方产生纠纷。

郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司反诉主张因对方未履行配套设施义务，导致无法正常经营，要求减免租金并赔偿损失。案件历经一审、二审，最终由最高人民法院二审审理。

争议焦点

郊区供销公司认为：已按约交付房屋，宇航公司实际开业经营，应当支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司认为：郊区供销公司未完成供电增容、消防系统等配套设施，导致商厦被责令停业，无法正常使用，有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付此期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司有权行使履行抗辩权，在商厦因消防问题被责令停业期间，可以拒绝支付租金。但对于此前已经实际经营的阶段，仍需按合同约定支付租金。法院同时认定，合同处于违法履行状态期间的租金标准，应结合双方过错、实际使用情况等因素合理确定，不能简单按原约定计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未履行合同主要义务（如提供符合安全条件的房屋），另一方有权暂停履行自己的义务（如支付租金）。但抗辩权的行使必须基于对方违约行为与自身义务之间的对等关系，不能随意滥用。

第二，违法履行状态下的租金认定，法院会综合考量。如果房屋本身存在消防等重大安全隐患，导致无法合法使用，承租人有权主张减免租金。但承租人如果已经实际使用并获益，仍需支付合理费用，法院会参照市场行情和双方过错比例调整。

第三，租赁合同中的配套设施义务要明确约定。本案中，供电、消防等“后三通”工作由出租人负责，但因约定不够具体，导致争议。建议在合同中详细列明各项设施的标准、完成时间及违约责任，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，首先要保留证据，包括合同、付款凭证、消防整改通知等。其次，及时书面通知对方履行义务，并明确告知暂停付款的原因。在文山地区，房屋租赁纠纷常见于商铺和厂房，建议承租人在签约前实地核查房屋的消防、水电等条件，必要时请专业机构检测。如果对方违约导致无法正常经营，可以依法主张抗辩权，但切勿自行中断履行而不留证据，否则可能被认定为违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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