未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购红城湖国际大厦A座。合同还约定，必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签字盖章才能生效。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。厚南公司虽然是土地合法使用权人，但并未在合同上签字盖章，只是事后出具了一份“承诺书”表示认可。顺兴公司认为合同缺乏法定条件，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效。深发公司则认为：厚南公司已出具承诺书认可销售行为，且项目已实际开发建设，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司存在合作建房关系，合同有效，但要求双方补办手续。最高人民法院二审则认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决该商品房预售合同无效，深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须符合法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的基本制度，缺一不可。

第二，合同约定“经原发展商签字盖章生效”，但厚南公司并未在合同上签字盖章，仅出具承诺书不能代替法定的预售许可条件。法律对商品房预售有强制性规定，当事人不能通过约定来规避。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否取得了“五证”，尤其是预售许可证。如果开发商在签约时尚未取得预售许可证，该合同存在被认定无效的风险，购房人可能无法顺利取得房屋，只能要求退款。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺或事后补办的说法。在文山地区，因开发商证照不全导致的购房纠纷并不少见，建议购房人签约前到当地住建部门核实项目信息，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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