签了商品房预售合同，但实际是抵债，合同有效吗
签了商品房预售合同，但实际是抵债，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资开发的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。之后，开发商与银行又签了正式的《房地产预售契约》，把房子“卖”给了银行，总价约1.185亿港元。但这份合同实际是为了完成抵债手续，银行并没有真的付钱。
几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则拿出了一张收据，称已经用贷款抵了房款。开发商指出，这张收据是事后补开的，银行根本没实际付款。
争议焦点
银行主张：双方签了正式预售合同，我也拿到了收据，房款已经用贷款抵清，合同应当继续履行。开发商主张：合同只是配合办理抵债手续的形式，银行从未实际支付任何购房款，合同应解除。
法院判决
法院经审理认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。银行并未实际支付购房款，收据系事后补开，不能证明真实付款。最终判决支持开发商解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称，要看双方的真实意思和实际履行情况。本案中，双方先签抵债协议，再签预售合同，且无实际付款，法院认定实质是“以房抵债”，而非真实的商品房买卖。
第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律效果上不同。预售合同要求买方支付房款、卖方交付房屋，而以房抵债则是用房屋所有权折抵原有债务，若抵债条件未成就，原债务关系仍然存在。
第三，企业在处理债务时，若采用“以房抵债”方式，应当签订明确的抵债协议，并办理相关登记手续，避免因形式上的买卖合同引发争议。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，建议先核实合同背后的真实交易目的，不要仅凭合同名称判断法律关系。涉及大额房产交易或债务处理时，最好委托专业律师审查合同条款和履行证据，避免因形式与实质不符而承担不利后果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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