开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为一定金额。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司逾期交房的原因是供电问题，包括与电业局的供电协议落实缓慢、电网联建费支付、建设用地规划许可证办理等一系列事项。这些事项的延误导致房屋无法按时交付使用。旅游公司认为深业公司违约，起诉到法院要求解除合同并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已经构成违约，应当解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则主张，供电问题属于合同约定的不可抗拒因素和"非其所能控制的事件"，交房期限可以顺延，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的请求，判决深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判，认为合同应当继续履行，深业公司需承担逾期交房的违约责任，但驳回了解除合同的请求。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同解除的条件有严格限制。根据法律规定和合同约定，只有在逾期交房达到约定期限（本案中为60天）且非因不可抗力等免责事由时，购房者才能单方解除合同。本案中，供电问题被法院认定为可顺延交房日期的因素，导致逾期时间未达到解除条件。
第二，开发商逾期交房并不必然导致合同解除。如果房屋已经具备交付条件，购房者也已付清房款，法院倾向于维护交易稳定，判令继续履行合同，同时要求开发商赔偿逾期交房期间的损失。
第三，购房者应当注意合同中的免责条款。本案中，合同约定"施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决"等情形可以延期交房，这些条款对购房者不利。在文山地区的类似纠纷中，法院也会重点审查免责事由是否真实发生、是否属于合同约定范围。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要重点关注逾期交房的解除期限和免责条款。如果开发商逾期交房，应及时收集证据，包括催告函件、现场照片、政府部门证明等。遇到供电、市政等公共设施延误问题，法院通常不会认定开发商构成根本违约，解除合同的难度较大。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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