未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为卖方，与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定将红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在卖房时并未取得该地块的土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

实际上，这块地的土地使用权原本属于厚南公司，深发公司是通过与厚南公司等多家公司之间的转让、合作等方式取得项目开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记，也未办理商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则认为，虽然手续不全，但双方已经实际履行合同，且事后补办了部分手续，合同应当继续有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力，关键在于出卖人是否具备法定的预售条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是强制性规定，违反该规定的合同无效。

第二，即使开发商事后补办了部分手续，也不能使原本无效的合同变为有效。合同效力以签订时的状态为准，签订时不具备法定条件，合同自始无效。

第三，购房者在购买预售商品房前，应当主动要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，这是保护自身权益的最基本方式。如果没有这些证件，即使支付了房款，也可能面临合同无效、房款难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买商品房，尤其是期房，一定要先核实开发商是否持有合法的土地使用权证和预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可，避免因手续不全导致合同无效、资金受损。如果已经签订合同后发现证件不全，建议尽快咨询专业律师，评估风险并采取法律措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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