城市道路能否随土地使用权一起转让

城市道路能否随土地使用权一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一片土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司在后续设计报批时发现，土地使用证上标明的面积和实际规划面积差了很大一块——原因是土地中包含了城市主干道，道路宽度被标注错误，导致实际可用的土地面积比买的时候少了上千平方米。

置地公司要求发展公司退款或补地，但对方不同意，于是起诉到法院。

争议焦点

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地面积不实，而且城市道路属于市政设施不能转让，合同应属无效，发展公司应退款并赔偿损失。

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证面积是国土局登记的，自己没过错，合同应有效，不应赔偿。

法院判决

一审和二审法院均认定：城市道路属于市政设施，依法不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。合同中对道路面积部分的转让无效，但对符合规划要求的土地面积部分有效。最终判决：以规划部门确定的实际使用面积为准，发展公司需退还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路、公共绿地等市政设施，法律明确规定不得转让。即使这些设施在土地证上被标注为“使用面积”，也不能作为可转让的土地范围。购买土地时一定要核实规划红线，不能只看土地证上的数字。

第二，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将可履行部分与违法部分分开处理，避免一刀切导致双方利益失衡。本案中，能用的土地继续履行，违法的道路部分退款。

第三，土地受让人在签订合同前，应当主动向规划部门核实土地的四至、用途和道路规划，不能完全依赖出让方提供的图纸或土地证。否则，后期发现面积不符，维权成本很高。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必到当地自然资源和规划部门查询最新的控制性详细规划图，确认土地实际可用面积和道路规划情况。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因合同约定不明或规划不符而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市