开发商逾期交房能否以未办土地证为由解约
开发商逾期交房能否以未办土地证为由解约
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约1500万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按合同约定的时间交付房屋。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"非其所能控制"的原因。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同、退款并赔偿损失。双方争议一直打到最高人民法院。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未取得国有土地使用证，根据最高人民法院相关司法解释，合同应认定为无效，深业公司应返还全部购房款并赔偿损失。同时，深业公司逾期交房已超过合同约定的可解除期限，旅游公司有权解除合同。
深业公司辩称：合同是双方真实意思表示，内容合法有效。延期交房是因供电等客观原因，符合合同约定的免责条件。且大厦已竣工验收，可以交付使用，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持原二审判决，合同有效并继续履行。法院认为，深业公司虽未取得国有土地使用证，但已签订土地出让合同并缴纳大部分出让金，合同效力不受影响。深业公司逾期交房应承担违约责任，但旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已具备交付条件，合同应继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同效力的认定，不能仅以是否取得国有土地使用证为标准。如果开发商已签订土地出让合同、缴纳大部分出让金，且合同是双方真实意思表示，法院通常会认定合同有效。
第二，购房者如果想解除合同，必须在合同约定的解除条件成就时及时行使权利。本案中，虽然深业公司逾期交房，但旅游公司起诉时约定的解除期限尚未届满，法院因此不支持其解除请求。
第三，开发商以"不可抗力"或"非其所能控制的事件"为由延期交房，必须提供充分证据。供电问题是否属于免责事由，要看合同具体约定以及开发商是否尽到合理努力。
王德林律师提示：
购房者签订合同前应核实开发商的五证情况，特别是国有土地使用证和预售许可证。如果开发商逾期交房，应及时书面催告，并注意合同约定的解除权行使期限。在文山地区，类似纠纷中购房者往往因未及时主张权利而丧失解除权，建议尽早咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市