商品房预售合同还是以房抵债合同如何区分
商品房预售合同还是以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方一直没有实际履行。开发商后来起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则认为，自己已经通过“以贷款抵楼款”的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有收款专用章的1.185亿元港币收据作为证据。开发商则指出，这张收据是华泰公司事后补办的，实际上并没有真实付款。
争议焦点
开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，但清远金融市场从未实际支付过购房款，因此合同应当解除。
清远金融市场主张：自己与华泰公司之间的债务已经通过以房抵债的方式结清，签订预售合同只是履行抵债协议的一个步骤，购房款已经用债权抵销了，不存在欠款问题。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心在于区分《房地产预售契约》究竟是真实的商品房买卖关系，还是名为买卖实为以房抵债。法院查明，虽然双方签订了预售合同，但清远金融市场并未实际支付购房款，其提供的收据系事后补开，且无对应的付款凭证。相反，华泰公司与清远金融市场之间的《抵债协议书》真实存在，预售合同只是实现抵债目的的一种形式。最终，法院认定本案实质是以房抵债关系，而非真实的商品房预售合同关系，并据此对合同效力及履行情况作出了裁判。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看名称，更要看双方的真实意思和实际履行情况。本案中，虽然签订了《房地产预售契约》，但背后还有一份《抵债协议书》，两份合同需要结合起来判断。
第二，购房款的支付必须有真实的资金流水或明确的债务抵销依据。仅凭一张事后补开的收据，没有对应的银行转账记录或债务清偿凭证，很难证明已经实际付款。
第三，对于开发商和购房者来说，签订合同时要明确交易的真实性质。如果是真实的买卖，应当按合同约定付款并保留好付款凭证；如果是抵债，应当签订明确的抵债协议，并在合同中注明“以债务抵销购房款”等字样，避免日后产生争议。
王德林律师提示：
在文山地区处理类似房产纠纷时，建议当事人务必保留好付款凭证、银行流水、债务抵销协议等关键证据。如果涉及以房抵债，最好在合同中明确写明抵债的债务金额、来源以及双方的真实意思表示，避免因合同性质认定不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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