房屋租赁合同违约，租金怎么算

房屋租赁合同违约，租金怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司把一栋商厦租给一家开发公司，租期很长，租金逐年递增。但商厦在消防、用电等方面一直没达标，导致无法正常开业。双方为此多次协商，开发公司也付了一部分租金，但后来消防部门认定商厦存在重大火险隐患，要求停业整改。最终商厦停业，双方闹上法庭。

开发公司认为供销公司没按约定完成消防和供电设施，导致自己无法正常经营，要求解除合同并赔偿损失。供销公司则认为开发公司拖欠租金，要求继续履行合同并支付欠款。

争议焦点

开发公司主张：供销公司未完成消防和供电设施，构成违约，自己有权拒绝支付租金。供销公司主张：开发公司已经实际使用商厦，应当按约定支付租金，不能以设施问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。开发公司不能以设施问题为由完全拒绝支付租金，但考虑到商厦确实存在违法使用状态，租金标准应当适当调整。最终判决开发公司按调整后的标准支付欠付租金，合同解除。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。如果你发现对方违约，想暂停履行自己的义务，必须看对方违约的程度是否影响合同主要目的。比如房屋有严重安全隐患导致无法使用，你可以拒付租金；但如果只是小问题，就不能完全拒付。

第二，违法状态下的租金标准怎么定。如果房屋在违法状态下使用，比如没有消防验收就营业，法院不会按原合同约定的高租金来判，而是会综合考虑实际使用情况、双方过错等因素，酌情确定一个合理租金。

第三，合同解除后要及时止损。如果合同无法继续履行，双方都应当及时采取措施减少损失，比如尽快腾退房屋、处理遗留物品，否则扩大的损失可能要自己承担。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷常见的问题是消防和用电设施不达标。建议租户在签合同前，实地查看房屋的消防、水电等设施是否齐全，并要求出租方在合同中明确承诺这些设施符合营业要求。如果发现对方违约，要及时书面催告，保留证据，不要轻易以拒付租金的方式对抗。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市