商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向开发商泰合公司购买商品房，总价数千万元，付款方式为银行按揭。同日，中振公司与银行、开发商三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，开发商承担担保责任。

合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款。但两年后，中振公司因资金困难停止还款。银行催收无果，起诉要求解除合同，并以房屋偿还欠款。此时，中振公司提出：该按揭合同没有办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：根据武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，未经抵押登记则抵押无效。而且中振公司已将该房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行则认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行。按揭不同于普通抵押，没有办理登记不影响合同效力。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：合同有效，解除合同，中振公司一次性还清欠款，逾期不还则拍卖房屋，银行优先受偿。最高人民法院二审维持原判，并指出：按揭不同于一般财产抵押，仅因未办理抵押登记就认定无效缺乏法律依据。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，以获取贷款，银行在房屋建成后办理正式抵押登记。这种模式在商品房预售中很常见，不能简单套用一般抵押的规定。

第二，地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，而当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。法院以国家法律为准，保护了交易安全。

第三，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。中振公司在本案按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，且该抵押所依据的合同并未实际履行，因此不影响银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应尽快督促开发商和银行办理正式抵押登记，避免后续产生纠纷。在文山地区，不少购房者因未及时办理登记，导致房屋被开发商或他人再次抵押，损失惨重。建议购房后主动跟进登记手续，并保留好所有合同和付款凭证。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市