签了商品房预售合同但没付款，是买房还是抵债
签了商品房预售合同但没付款，是买房还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠了银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用这家公司投资的一个商场项目中的四楼、六楼来抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，约定银行以1.185亿港币购买这些房产。
但奇怪的是，合同签了之后，银行并没有实际支付购房款。银行拿出一张开发商出具的收据，说已经用贷款抵了房款。开发商却说，这张收据是后来补办的，银行根本没付钱。双方各执一词，闹到了法院。
争议焦点
银行认为，双方签了预售合同，自己用贷款抵了房款，已经履行了付款义务。开发商则认为，银行没有实际付款，所谓抵债只是银行和欠款公司之间的约定，与自己无关，要求解除合同。
法院判决
法院最终认定，这份《房地产预售契约》本质上不是商品房买卖，而是以房抵债。银行和开发商之间没有真实的房屋买卖关系，银行也没有实际支付购房款。因此，法院支持了开发商的请求，解除了双方的预售合同。
律师分析
第一，合同性质要看实质。虽然双方签了《房地产预售契约》，但结合之前的《抵债协议书》来看，这实际上是银行和欠款公司之间以房抵债的安排，银行和开发商之间并没有真实的买卖意图。
第二，付款凭证需要实际履行。银行虽然拿出了收据，但没有对应的银行转账记录或其他付款凭证，收据也是事后补办的，不能证明实际付款。法院会综合审查证据的真实性和完整性。
第三，以房抵债和商品房预售是两种不同的法律关系。以房抵债的核心是债务清偿，而商品房预售的核心是房屋买卖。如果双方的真实目的是抵债，就不能按商品房买卖的规则来处理。
王德林律师提示：
签合同前一定要搞清楚合同的性质，是买房还是抵债，别被合同名称迷惑。如果涉及以房抵债，建议把债务清偿和房屋过户的步骤写清楚，并保留好付款凭证。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议遇到此类问题及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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