房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供电增容未成功，消防系统也未通过验收，消防部门认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦实际只营业了很短时间就停业了，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际开业经营，应当按合同全额支付租金。双方争议的核心是：在合同履行存在违法（消防未验收）的情况下，租金该不该付，按什么标准付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同有效，但宇航公司在消防未验收、不具备营业条件的情况下强行开业，属于违法经营。法院认为，合同有效不等于履行行为合法。在违法经营期间，宇航公司不能以合同有效为由要求供销公司承担全部责任，也不能完全不付租金。法院酌情确定了此期间的租金标准，判决宇航公司按较低标准支付租金。

律师分析

第一，合同有效不等于履行行为合法。房屋租赁合同本身有效，但承租人明知消防未验收仍强行开业，属于违法经营，不能以合同有效来主张全部权利。第二，合同履行抗辩权不能滥用。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行，但前提是对方违约导致自己无法正常经营。本案中，宇航公司自行强行开业，不能完全归责于供销公司。第三，违法履行期间的租金标准由法院酌情确定。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，不一定按合同原定标准判决。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收等法定手续。如果出租方未完成配套设施，承租方不要强行开业，否则可能既无法正常经营，还要承担部分租金。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先通过书面函件固定对方违约的证据，再决定是否中止履行合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市