城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将自己名下一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地证上记载的面积和实际可用的面积差了近千平方米。原因是土地证包含了一条城市道路的面积，而这条道路在规划中是市区主干道，宽度比土地证上标明的宽得多，导致实际可用土地大幅缩水。
置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但未能解决，最终起诉到法院。一审法院认定合同无效，二审最高人民法院部分维持、部分改判。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：土地证上写的面积和实际面积不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还置地公司，并赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。任何将城市道路面积计入可转让土地面积的行为，都违反法律强制性规定，该部分转让合同无效。
第二，土地使用权转让时，出让方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果未经审批就办理土地使用证，导致证载面积和实际规划面积不符，出让方要承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会区分可履行和不可履行的部分，能履行的部分可以继续履行，不能履行的部分则返还相应款项并赔偿损失。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要核实土地证上记载的面积是否和规划部门批准的用地范围一致，特别是要确认其中是否包含市政道路等不可转让的公共设施用地。在文山地区办理土地转让手续时，更要注意核对规划坐标图而非简单的位置图，避免因面积不符引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市