未取得土地使用权证和预售许可证卖房，合同有效吗

未取得土地使用权证和预售许可证卖房，合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把正在建设的“红城湖国际大厦”A座卖给了顺兴公司，合同金额高达4亿多元。顺兴公司付了5000万元购房款后，发现深发公司并没有取得这块土地的使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

顺兴公司感到不安，认为深发公司不具备卖期房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售商品房合同应当认定为无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但合同已经实际履行，顺兴公司也提出了设计修改意见，双方的合作是真实的，应当认定合同有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商在预售商品房前，必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则不具备对外预售的资格。

第二，合同效力不能仅凭双方实际履行来判断。即使买方已经付款、卖方也按买方要求修改了设计，但只要合同违反了法律的强制性规定，法院仍会认定合同无效。

第三，开发商在未取得相关证照的情况下预售房屋，属于违规经营，买方有权主张合同无效并要求返还购房款。这也提醒购房者，签订购房合同前一定要核实开发商的证件是否齐全。

王德林律师提示：

买房是大事，特别是购买期房时，建议您先查验开发商是否持有“五证”，包括国有土地使用证和商品房预售许可证。在文山地区，购房前到当地住建部门核实项目手续，能有效避免类似纠纷。如果发现开发商手续不全，切勿轻易付款，以免陷入漫长的维权诉讼。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市