购房合同是预售还是抵债，法院如何认定
购房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融市场与华泰公司签订协议，约定华泰公司欠金融市场1.2亿余元贷款本息，用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与金融市场签订了商品房预售合同，将这两层商场卖给金融市场，总价港币1.185亿元。
合同签订后，金融市场没有实际支付购房款，而是拿出一张华泰公司事后补开的收据，声称已用贷款抵清了楼款。开发商则认为收据是假的，实际没有收到钱，于是起诉要求解除合同。原来，华泰公司的法定代表人同时代理开发商在合同上签字，导致各方关系复杂。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，金融市场从未支付购房款，合同应当解除。
金融市场（后由人民银行清远支行承接）主张：双方实际是以房抵债，贷款本息已抵作购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
法院认定本案为商品房预售合同纠纷，支持开发商解除合同的请求。理由是：双方正式签订并备案的是《房地产预售契约》，明确约定了付款和交房时间，属于典型的商品房预售合同。金融市场虽称以房抵债，但未能提供有效证据证明购房款已实际支付，其持有的收据系华泰公司事后补开，没有对应的付款凭证。
律师分析
第一，合同性质要看双方真实意思表示。本案中，双方签订的是标准预售合同，并在房管部门备案，法律形式上就是预售合同。如果一方主张是其他性质，需要拿出充分证据。
第二，以房抵债不能简单等同于购房。以房抵债需要双方明确约定，并且实际履行债务抵销手续。本案中，金融市场虽然有抵债协议，但抵债对象是华泰公司，不是开发商，开发商没有收到任何款项。
第三，收据不能代替付款凭证。尤其是补开的收据，没有银行转账记录、发票等配套凭证，法院很难认定付款事实。在商品房买卖中，付款凭证是证明履约的关键证据。
王德林律师提示：
购房时务必核实付款凭证，不要仅凭收据或口头承诺就认定付款完成。如果涉及以房抵债等特殊交易，建议由专业律师起草协议并办理公证。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房者保留好银行转账记录、收据原件等证据，避免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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