房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了房屋租赁协议。协议约定，宇航公司租用整幢商厦，租期较长，租金按年递增，且宇航公司需投入大额资金进行内部装修。

但在实际履行中，商厦的消防、供电等关键设施未能按约定完成，导致商厦在未通过消防验收的情况下仓促开业，随后因存在重大火险隐患被消防部门责令停业。双方因租金支付、违约责任等问题产生严重分歧，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能按约定完成“后三通”（通水、通电、通路）及消防系统等基础设施，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。

郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应按合同约定支付租金，其拒绝付款的行为构成违约，应承担相应的法律责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同履行过程中，双方均存在违约行为。郊区供销公司未能提供符合约定条件的租赁物，宇航公司也未按约定支付租金。法院认定，在租赁物处于违法履行状态（如消防不合格）期间，租金标准不应按照合同约定的正常标准计算，而应参照同类房屋的租金水平酌情确定。最终，法院判决宇航公司按较低标准支付部分租金，双方的其他损失各自承担。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。在本案中，虽然郊区供销公司未完成基础设施，但宇航公司已实际开业并经营了一段时间，因此其完全拒绝支付租金的主张难以获得法院全额支持。正确的做法是，在对方违约导致合同目的无法实现时，及时行使解除权或要求减付租金，而非简单拒付。

第二，违法履行状态下的租金标准不能按原合同执行。法院的判决体现了公平原则：当出租人提供的房屋存在重大安全隐患等违法情形时，承租人仍使用该房屋，租金不应按合同约定全额支付，而应结合房屋实际使用价值和双方过错程度，由法院酌情确定。

第三，书面协议的效力高于口头或变通约定。双方曾为应付工商登记而签订“松散合作”协议，但法院最终认定，双方真实意思表示是经过公证的租赁协议。这提醒我们，任何试图规避法律、变通操作的行为，在诉讼中都可能不被法院认可。

王德林律师提示：

在房屋租赁中，出租人必须确保租赁物符合法定安全标准，承租人若发现房屋存在消防等重大隐患，应书面要求对方整改，并保留证据。在文山地区，类似因消防验收问题引发的租赁纠纷并不少见，建议当事人在签订合同时明确约定基础设施交付标准及违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市