未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同要求必须经过原发展商厚南公司、凯鹏公司签证盖章才能生效。但厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺乏法定条件，向法院起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。

深发公司主张：双方已实际履行合同，且厚南公司作为土地使用权人已出具承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间虽未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，故认定合建合同有效。但合同中约定厚南公司先行取得利润保证金7000万元的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。未取得这两证就签订预售合同，合同效力存在重大法律风险。本案中深发公司在签订合同时尚未取得相关证照，这是导致纠纷的根本原因。

第二，土地使用权人出具承诺书并不能替代法定的预售许可手续。厚南公司虽然事后认可了深发公司的销售行为，但这不能改变深发公司作为预售方不具备法定资格的事实。购房者在签订预售合同时，应当直接审查开发商是否持有"五证"。

第三，合同部分条款无效不影响其他条款的效力。本案中法院认定利润保证金条款因显失公平而无效，但并未否定整个合同的效力。这提示我们，合同条款的公平性同样重要，显失公平的条款可能被法院认定为无效。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，建议购房者到当地住建部门查询楼盘预售许可信息，不要轻信开发商的承诺或第三方的认可文件。如果发现开发商证照不全，应当谨慎签约，避免陷入合同无效的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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