买到含城市道路的土地，合同是否无效

买到含城市道路的土地，合同是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时发现，土地证上标明的面积和规划局实际规划的面积不一样。

原来，这块土地中有将近一千平方米是城市道路，按规定是不能转让的。而且发展公司当初办土地证时用的位置图没有经过规划部门审批，导致土地证上的道路宽度和实际规划的道路宽度不一致，实际可用的土地面积比土地证上少了很多。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地证上的面积是国土局的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写的面积和实际面积不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院二审认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司应返还多收的土地转让金，赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，这是本案合同部分无效的根本原因。无论买卖双方如何约定，违反法律强制性规定的合同条款都是无效的。

第二，土地转让方有义务提供经规划部门审批的坐标图，不能仅凭位置图就办理土地证。如果因为转让方的过错导致土地面积不符，转让方需要承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，对符合法律规定的部分继续认定有效，这样既保护了当事人的合法权益，也避免了资源的浪费。

王德林律师提示：

买地之前一定要核实土地性质，查看规划审批文件，确认是否有市政设施用地。文山地区的朋友在办理土地使用权转让时更要注意，建议委托专业律师对土地证和规划文件进行尽职调查，避免因面积不符或包含不可转让用地而产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市