签了购房合同却没付款，合同是否有效

签了购房合同却没付款，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用广州某商贸中心四楼、六楼的商场来抵债。随后，银行与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，合同总价高达1.185亿港元。

但奇怪的是，合同签订后，银行一直没有实际支付购房款。开发商后来发现，银行手里有一张“收款收据”，但这张收据是欠债公司事后补开的，并没有真实的付款记录。开发商于是起诉到法院，要求解除购房合同。

争议焦点

银行主张：我们已经通过“以贷抵债”的方式付清了全部房款，收据就是证明。开发商则认为：银行根本没有实际付款，那张收据是伪造的，购房合同实际上是一份虚假的“以房抵债”协议，双方并未真实履行。

法院判决

法院经审理后认定：银行与开发商之间虽然签了商品房预售合同，但银行并未实际支付购房款，双方的真实意图是用房屋抵偿之前的贷款债务。因此，这份合同实质上是一份“以房抵债”协议，而非真实的商品房买卖。法院最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除合同。

律师分析

这个案件的核心在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”的性质。简单说，就是看双方到底是要“买房卖房”，还是“用房子还债”。

第一，合同名称不是关键，关键看实际履行。即使签了正式的购房合同，如果没有真实的付款、交房行为，法院会结合双方之前的债务关系，来判断合同的真实性质。

第二，“以房抵债”不等于“买房”。如果双方原本存在借贷关系，后来约定用房子抵债，这属于债务清偿方式，而不是独立的房屋买卖。这种情况下，购房合同可能被认定为无效或可撤销。

第三，收据不等于付款凭证。尤其是事后补开的收据，如果没有银行转账记录、付款凭证等配套材料，法院不会轻易认定付款事实。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，建议在签订购房合同前，务必核实对方是否有真实的付款能力。如果涉及“以房抵债”，最好请律师审查双方的债务关系和协议内容，避免合同被认定为无效。另外，所有付款凭证都要保留原件，不要轻信事后补开的收据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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