未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同约定，该合同必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（下称凯鹏公司）签证盖章才能生效。合同签订时，厚南公司并未签字盖章，但事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，厚南公司作为土地使用权人已经将资产出卖，深发公司没有销售期房的主体资格，而且售房合同缺少法定条件。于是顺兴公司向法院起诉，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

经查，厚南公司是土地的合法使用权人，但深发公司在与顺兴公司签订合同时，并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的预售商品房合同违反法律规定，应属无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且项目实际已开工建设，双方应继续履行合同。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该合同应属无效。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房应当取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这两个证是预售行为合法性的基本前提，缺一不可。

第二，未取得上述证件签订的预售合同，因违反法律强制性规定，属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方损失。

第三，即使后续有土地使用权人出具承诺书或其他形式的认可，也不能弥补预售行为在签订时即存在的违法性。合同效力以签订时的法律事实为准，事后补正不能使无效合同转为有效。

王德林律师提示：

购房者在购买期房前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，建议您要求开发商出示相关证件原件，并到当地住建部门核实真伪。切勿仅凭口头承诺或事后补办的文件签订大额购房合同，以免陷入合同无效、资金难以追回的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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