买房合同是预售还是抵债，如何区分
买房合同是预售还是抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。为了还债，双方商量用华泰公司投资在建的广州某商贸中心的部分房产来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定将四楼、六楼的商铺卖给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但这份合同签了之后，双方并没有实际付款和交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）则声称已经用贷款抵了房款，并拿出了一张开发商出具的“正式收据”作为证据。开发商则认为这张收据是事后补办的，实际上没有收到任何房款。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，但清远金融市场从未实际支付购房款，合同没有履行，应当解除。
清远市中心支行主张：双方签订合同前已经签订了《抵债协议书》，购房款已用华泰公司欠的贷款本息抵销，并且开发商也出具了收据，房款已经付清。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是判断合同性质究竟是商品房预售还是以房抵债。法院查明，虽然双方签了《抵债协议书》和《房地产预售契约》，但《抵债协议书》并未实际履行，且开发商出具的收据是事后补办，没有对应的付款凭证。最终认定双方之间真实的法律关系是商品房预售合同关系，因清远金融市场未按约付款，支持开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，合同名称不是决定合同性质的唯一依据。即使名为“预售合同”，但如果双方真实意图是用房产抵偿旧债，法院可能认定为以房抵债；反之，如果名为“抵债协议”，但实际是按商品房买卖流程走，法院也可能认定为预售合同。判断的关键在于双方的真实意思表示和实际履行情况。
第二，房款是否付清不能只看一张收据。本案中，虽然开发商出具了收据，但收据是事后补办，且没有银行转账记录等付款凭证，法院因此不予采信。购房者应当保留银行转账记录、付款凭证等客观证据，单凭收据在诉讼中证明力较弱。
第三，涉及“以房抵债”的交易风险较高。如果债权人同意债务人用房产抵债，建议签订正式的以房抵债协议，并实际办理网签备案或预告登记，避免后续被认定为普通的商品房预售合同而无法实现抵债目的。
王德林律师提示：
在文山地区，购房时如果遇到开发商或他人用“以房抵债”的方式卖房，建议务必核实房产的权属状况和是否存在其他债权人。签订合同后，及时办理网签备案或预告登记，避免出现“一房二卖”或合同性质争议。如果对方只给收据不给付款凭证，要格外警惕，最好要求通过银行转账并保留凭证。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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