未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价4亿多元。当时深发公司还没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司不具备售房资格，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款。

实际上，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过与厚南公司合作才获得开发权的。虽然厚南公司事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但整个项目在签约时手续并不齐全。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为，合同已经过原土地权利人厚南公司的追认，且项目正在建设中，合同应当有效。

法院判决

法院认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的核心前提是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证缺一不可，否则合同可能被认定为无效。本案中深发公司连土地使用权都不是自己的，更谈不上预售资格。

第二，事后追认不能弥补签约时的违法性。厚南公司虽然事后出具了承诺书，但法律对商品房预售的资质要求是签约时就应具备的，不能通过事后补手续来使一个原本无效的合同变得有效。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，一定要先查看开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，不少购房者因为轻信口头承诺而购买了手续不全的房产，最终维权困难。建议签约前到当地住建部门核实项目预售许可信息，并保留好所有付款凭证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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