土地转让合同因含城市道路被判部分无效

土地转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司，把一块包含城市道路的土地转让给了置地公司。双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时才发现，证上标明的使用面积和实际规划面积对不上——证上写的是近一万平方米，但规划部门实际批准的只有八千多平方米。

原因在于，发展公司当初办证时提供的位置图没经过规划部门审批，导致土地使用证上登记的独自使用面积里，包含了本该属于市政设施的城市道路面积。这些道路按法律规定是不能转让的。置地公司要求发展公司退钱或补地，协商无果后起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该全部有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证标明的面积和实际面积不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

一审法院认定合同部分无效、部分有效：城市道路面积部分的转让无效，符合规划的土地面积部分的转让有效。判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了一审的实体判决结果。

核心理由：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让，该部分转让无效。其他符合规划的土地面积转让，可以继续履行。

律师分析

第一，城市道路、绿地等市政公共设施，法律明确禁止转让。在签订土地使用权转让合同时，一定要先核实土地性质，确认转让范围内是否包含市政设施用地。如果包含，这部分转让合同会被认定无效。

第二，土地使用证上的面积不等于实际可以使用的面积。土地证登记的面积可能包含道路、绿化等公摊部分，实际可使用的面积要以规划部门的审批为准。购房或买地时，不能只看证，还要看规划。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据法律规定和实际情况，将有效部分和无效部分分开处理。有效部分继续履行，无效部分返还财产、赔偿损失。这提醒我们，签订土地转让合同时，一定要请专业律师审查合同条款和土地性质。

王德林律师提示：

在签订土地使用权转让合同前，务必到规划部门核实土地的实际规划用途和面积，避免因包含市政设施用地导致合同部分无效。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议及时委托专业律师介入，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市