签了购房合同但没付款，房子到底归谁
签了购房合同但没付款，房子到底归谁
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利）1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把7900平方米的商铺“卖”给清远金融市场，总价1.185亿港元。
但奇怪的是，合同签了之后，清远金融市场并没有实际支付一分钱购房款。开发商手里只有一张华泰公司事后补开的“收据”，上面盖的章也不是开发商的正式公章。开发商认为这根本不是真实买房，而是以房抵债，要求法院解除合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：清远金融市场根本没付钱，双方签的《房地产预售契约》是虚假的，实际是为了配合华泰公司以房抵债，应认定为无效或解除。
人行清远支行主张：华泰公司已用贷款本息抵了购房款，开发商也开了收据，合同已经履行完毕，房子应当归我方所有。
法院判决
最高人民法院二审认定：双方签订的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债，且清远金融市场未实际支付购房款，合同不具备真实买卖关系。最终判决解除《房地产预售契约》，清远金融市场返还房屋，开发商退还“购房款”抵偿的债务。
律师分析
1. 合同性质决定案件走向。本案看似是购房纠纷，但核心在于“以房抵债”和“商品房预售”的区分。法院查明双方的真实意思是用房子抵债，而不是真实买卖，因此不适用商品房买卖的法律规则。
2. 没有实际付款，合同可能不成立。开发商收到的“收据”是华泰公司事后补开的，没有对应的银行转账记录，法院认定没有真实付款。在购房纠纷中，付款凭证是证明合同履行的重要证据，补开收据无法替代实际打款。
3. 合同签订过程存在重大瑕疵。预售契约上华泰公司的法定代表人竟然作为开发商的代理人签字，这本身就说明开发商没有真正参与交易，合同缺乏真实意思表示。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“以房抵债”或“购房合同未实际付款”的情况，建议先核实合同性质，不要仅凭一张收据就认定房子归您。在文山地区，不少购房纠纷都源于合同性质认定不清，建议当事人在签约前咨询专业律师，避免陷入“名义购房、实际抵债”的法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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