商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿多元，双方签订协议，用华泰公司投资开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。之后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，但合同签订后双方并未实际履行。省一建城建分公司起诉要求解除合同，而清远金融市场（后由人行清远支行承接）主张已用贷款抵付了购房款。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，应解除合同。人行清远支行认为：双方真实意思是以房抵债，贷款本息已经抵销购房款，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的商品房预售合同实质是以房抵债协议，并非真实的商品房买卖关系。华泰公司以所欠债务抵作购房款，清远金融市场无需再支付现金。法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，而要审查双方的真实目的。如果一方原本欠另一方债务，用房产来抵债，即使签了预售合同，实质也是以房抵债。

第二，以房抵债协议只要不违反法律强制性规定，双方真实意思表示，就具有法律效力。债权人接受房产抵债后，原债务相应消灭，不能再要求债务人继续支付购房款。

第三，开发商在签订此类合同时要特别注意，如果明知是抵债，却事后以未收到购房款为由要求解除合同，法院不会支持。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在签约前咨询专业律师。

王德林律师提示：

遇到以房抵债的情况，一定要把债务和房产的关系写清楚，最好三方共同确认。不要以为签了预售合同就是买房，要看背后的真实交易。在文山地区，如果遇到类似问题，建议尽早固定证据，避免事后说不清。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市