商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也收到了开发商的购房收条。

但中振公司只还了部分贷款本息，剩余款项迟迟未还。银行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同，以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照当时武汉市的地方规定，抵押应当认定为无效。

争议焦点

中振公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此按揭合同应当无效。此外，中振公司还称已将房屋抵押给另一家公司（广州国投），并办理了抵押登记，银行对此不享有优先权。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，不能因为没有办理抵押登记就认定无效。中振公司将房屋抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，不影响银行的权益。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的判决。核心理由：按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅以地方规章为由否定合同效力。中振公司后续将房屋抵押给广州国投的行为，因房屋当时未竣工验收且抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同在法律性质上有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益作为还款担保，银行提供贷款，开发商承担连带责任，三方关系更为复杂。在当时的法律框架下，不能简单套用抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力首先应依据国家法律、行政法规判断。地方性规章虽然具有参考价值，但不能作为认定合同无效的直接依据。本案中，按揭合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

第三，购房人将同一房屋重复抵押的行为，需要审查后设立的抵押是否真实有效。如果后设立的抵押所依据的合同未实际履行，或者抵押物存在法律障碍（如房屋未竣工验收），则该抵押登记可能被认定为无效，不影响在先按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应当及时配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题引发纠纷。如果遇到资金困难无法按时还款，应主动与银行沟通协商，不要等到银行起诉才应对。在文山地区，购房者签订按揭合同时，建议仔细阅读合同条款，明确各方权利义务，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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