未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价约4.26亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司并没有取得该房产项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地实际属于另一家公司——厚南公司。顺兴公司认为合同不合法，起诉要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

实际上，深发公司是从厚南公司、凯鹏公司那里通过项目转让获得开发权的，但土地证始终在厚南公司名下，深发公司从未办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证。顺兴公司付款后，工程只建到地下室阶段就停工了。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：自己是通过合法转让获得项目开发权的，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同是双方真实意思表示，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商在预售房屋前必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是法律对购房者的保护性规定，目的是防止“空手套白狼”的风险。

第二，本案中深发公司虽然通过项目转让获得了开发权，但土地使用权始终登记在厚南公司名下，深发公司没有取得独立的土地使用权证，也没有办理预售许可证，所以其与顺兴公司的预售合同因违反法律强制性规定而无效。

第三，购房者在购买期房时，不能只看开发商的宣传和承诺，必须核实开发商是否持有“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。即使开发商承诺后续补办手续，也不代表合同一定有效。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必先查看开发商的“五证”原件，尤其是商品房预售许可证和土地使用权证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同、不要付款。在文山地区的商品房交易中，也曾出现过类似纠纷，购房人因未核实证件而遭受损失。遇到此类问题，建议及时咨询专业律师，维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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