租赁合同违约后租金如何确定

租赁合同违约后租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的九胜商厦租给宇航公司，租期15年。双方约定，宇航公司先付定金，开业后租金半年一付，每年租金固定增长。商厦的内部装修由宇航公司出钱，外部装修和供电等由郊区供销公司负责，供电量要达到千瓦。

商厦主体封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司没能申请到足够的商业用电，消防系统也没通过验收。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦开业不久就停业了，双方为租金该不该付、该付多少打起了官司。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经开业使用商厦，就应按合同支付租金，拖欠部分应补足。宇航公司则认为，郊区供销公司没有按约定提供足够的电力和合格的消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效。但郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，导致商厦无法合法经营，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在问题解决前可以暂不支付租金。对于违法经营期间的租金，法院认为不能按合同约定的正常租金标准计算，而应参照同地段同类房屋的市场租金水平适当确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的重要权利。如果一方没有按约定履行义务，比如没提供合格的租赁物，另一方可以暂时不付租金，但必须及时提出并保留证据。

第二，房屋租赁合同如果处于违法履行状态，比如未通过消防验收就营业，法院不会支持按合同约定的高额租金计算。这种情况下，租金标准会参照市场价，避免一方因违法状态获利。

第三，租赁双方应在合同中明确约定基础设施（如供电、消防）的交付标准和时间，并约定违约责任。否则，一旦一方不履行，另一方维权会面临举证困难。

王德林律师提示：

签订租赁合同时，务必核实出租方能否按时提供合法的经营条件，比如消防验收、供电容量等。如果出租方违约，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似因消防不达标导致的租赁纠纷也时有发生，建议承租方在开业前主动向消防部门确认合规情况，避免承担不必要的风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市