商品房预售合同和以房抵债合同如何区分

商品房预售合同和以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家金融公司和一家工贸公司签订了一份抵债协议。工贸公司欠金融公司1.2亿多元贷款本息，说好用房抵债，把广州一个商贸中心的部分商铺过户给金融公司。随后，开发商和金融公司又签了商品房预售合同，约定金融公司花1.185亿港币买下这些商铺。

但合同签了之后，双方都没实际履行。金融公司拿出一张收据，说已经用贷款抵了房款。开发商却说收据是后来补的，根本没收到钱。2001年，开发商起诉到法院，要求解除预售合同。

争议焦点

开发商认为，金融公司没有实际付款，预售合同应当解除。金融公司则主张，债务已经通过以房抵债的方式结清，贷款本息就是购房款，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案属于商品房预售合同纠纷，而非以房抵债合同纠纷。金融公司未能提供有效付款凭证，不能证明已付清购房款。法院判决解除双方签订的房地产预售契约，金融公司承担诉讼费用。

律师分析

这个案子关键是要分清合同性质。商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系，不能混为一谈。以房抵债需要双方有明确的抵债合意，并且实际履行了过户手续；而预售合同的核心是买卖双方的真实交易。

实践中，不少人以为签了抵债协议就等于付了房款，这是误解。抵债协议和预售合同是两个独立的法律行为，不能自动替代付款义务。除非有证据证明双方约定用债务抵消购房款，否则开发商仍然有权要求买方实际付款。

另外，付款凭证是证明交易事实的重要证据。如果只有一张收据，没有银行转账记录或实际付款记录，法院很难认定付款事实成立。本案中，金融公司提供的收据是事后补开的，没有配套付款凭证，所以法院没有采信。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，签了以房抵债协议后，一定要及时办理房屋过户登记，并保留好付款记录。不要以为签了协议就万事大吉，法律上必须有实际履行行为才能保护您的权益。建议在签订此类合同时，先咨询专业律师，避免因合同性质不清导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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