房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司（出租方）与一家开发公司（承租方）签订了一份房屋租赁合同，约定将一栋在建商厦整栋出租给承租方经营。合同签订后，承租方陆续支付了部分租金，但出租方未能按约定完成外部装修和供电增容等配套工程，导致商厦在消防验收未通过的情况下就开业了。后来消防部门认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改，双方因此发生纠纷。

出租方认为承租方欠付租金，要求支付并承担违约责任；承租方则认为出租方未履行合同义务，导致商厦无法正常经营，拒绝支付剩余租金，并提出反诉要求赔偿损失。

争议焦点

出租方主张：承租方已实际使用房屋并开业经营，应按合同约定支付租金，欠付部分应补足并承担违约责任。

承租方主张：出租方未完成外部装修、供电增容等义务，且房屋未经消防验收违法使用，导致停业损失，我方有权拒绝支付租金，并要求出租方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效。承租方在房屋存在消防隐患、不具备合法经营条件的情况下，仍强行开业，属于违法履行状态。但承租方实际使用了房屋，仍需支付占用期间的合理费用。法院最终根据公平原则，参照当地同类房屋的市场租金标准，酌情确定了应付租金数额，并驳回了双方的违约赔偿请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。本案中，承租方虽然主张出租方未履行配套义务，但自身在明知房屋存在消防隐患的情况下仍开业经营，属于主动接受并利用了房屋，此时再以对方违约拒绝支付租金，法院不予支持。行使抗辩权的前提是己方没有违约行为。

第二，违法状态下的房屋使用费不能按合同约定租金计算。房屋未经消防验收即投入使用，违反了消防法的强制性规定，租赁合同在这一期间的履行属于违法状态。法院没有支持按合同约定的高额租金，而是参照市场标准酌情确定合理费用，体现了对违法行为的否定评价。

第三，合同约定与实际情况不符时，当事人应及时变更或解除合同。双方在消防、供电等条件不具备的情况下仍强行开业，最终导致停业损失扩大。如果当时能及时协商调整或暂停履行，可以避免更大损失。

王德林律师提示：

租赁房屋时，务必核实房屋是否通过消防等法定验收，不要为了赶开业而忽视安全隐患。一旦发现对方违约导致无法正常经营，应及时固定证据并依法主张权利，不要贸然进入违法履行状态。在文山地区，类似因消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议当事人在签约前就明确各项配套设施的完成时间和验收标准。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市